寫字樓租貴供應少 Co-working space興起

「80後」的莫惠芬出身草根，小時候睡窗台，2005年在科技大學工業工程及工程管理系畢業，旋即部署買樓，靠艱苦節儉（在內地工作時每月僅花2000元零用錢）及炒股累積第一桶金。2009年她與丈夫成功「上車」後頻頻入市，最高峰時持有7個物業，曾投資住宅、商舖、賓館。

「80後」投資共用工作空間

沉寂一時的莫惠芬再有新動作，今年首次進軍寫字樓，用七位數與友人合資創辦UNO共用工作空間（Co-working Space）。7月初、8月中接連在中環和上環開業，為的是趕在10月「滬港通」前搶先進駐中上環寫字樓。

從住宅、商舖、賓館，再到寫字樓，莫惠芬投資磚頭都是追隨需求和趨勢。現時中環甲級寫字樓租金冠絕全球，Fanny表示，經過數據分析和研究後，她確信共用工作空間是大勢所趨，而中上環更是必攻陣地。

「從2008至2014年，公司註冊數字每年增長10%，但你有沒有想過，中上環根本上沒有這麼多供應？」她接.在電腦打開另一個Excel檔說：「我收集的資料顯示，10000萬元無法租到中環office，即使15000元亦相當困
難。」

看好中上環寫字樓需求

「過去一年，中環寫字樓租金1萬元以下的寥寥可數。你看，250呎建築面積，即實用面積只有百餘呎，而且地點不理想。去年威靈頓街一個實用面積200餘呎的，租金也要14000 元。除租金外，還未計管理費、三按一上（三個月按金加上期）、裝修費、拉線（光纖安裝費）。有什麼理由不租共用工作空間呢？」

共同工作空間的概念起源於美國洛杉磯的一名軟件工程師Brad Neuberg，第一所共同工作空間成立於三藩市。根據共用工作空間網絡組織Deskwanted的統計，去年全球80 個國家共同工作空間達2498所，較2010年僅600所急升3倍。歐美的創業風氣盛行，共同工作空間在亞洲的發展步伐相對緩慢，全亞洲只佔245 個，半數出現在日本，新加坡、台灣、香港、上海等地也在近年興起。

科技發展及經濟轉型改變了工作形態，莫惠芬分析，「隨.租金愈來愈貴、人工成本愈來愈貴、裝修成本愈來愈貴，未來公司的規模只會愈來愈小」，而共同工作空間的概念正是分享資源和空間。

租郵箱僅百元　坐房索價八千　

對於剛創業的公司，共用工作空間可滿足其需求。「創業起步階段，可以100元租用郵箱服務，透過虛擬辦公室的形式在中環開立公司。當有生意需要接見客人時，可改以1500 元租用輪用辦公桌（hot desk），最後更可升級至8000元或以上月租一個房間。」

UNO在中環寫字樓全層2500 呎，有13個不同大小的房間，而上環寫字樓全層1500呎，有8個不同大小的房間，最小的約70平方呎，最大的超過100平方呎，可容納2至4人。具備基本辦公設施，例如電話、Wifi、複印和打印機、工作.、茶水間、會議室、儲物櫃等。賣點是門面光鮮，有專人打理，免費供應茶水，全天24小時自由進出等。收費模式形形色色，從個人以日計算租借辦公桌，以至企業以月為單位承租小型辦公室都有。

有別於一般商業中心和共用工作空間，UNO軟硬件兼備。除了舉辦研討會、活動、比賽和語文班，UNO 還提供會計、知識產權顧問服務、強積金顧問服務、市場推廣顧問服務。「在肉眼可見的辦公室基礎設備和協助公司註冊之外，我們提供商務推介（business referral），而不是單純地舉辦活動。」

成本低回本快擬境外設點

今日經營共用工作空間不再是包租公、包租婆的概念，取而代之的是「一條龍」的服務。透過整合人脈和技術資源，為租客提供專業諮詢服務，協助初創公司拓展香港以外的市場甚至上市。

精打細算的莫惠芬擅長控制成本，中環寫字樓的每月開支包括租金和管理費不過10萬元，比市價低逾15%。她透露，UNO開業一個月出租率已達三成，會員三十人左右。她預計再過三、四個月使用率可達八成，大約一年多便可回本。
共同工作空間雜誌Deskmag指出，全球平均每天有4.5個新共用工作空間成立，六成受訪公司更計劃擴張業務。莫惠芬表示，有意在九龍區設點，並擬擴展業務至內地和澳門，第一站可能是廣州。將來UNO租戶外出公幹時，可借用各地的辦公室。

樓價高散貨離場　等待「黑天鵝」
現為實德財富管理聯席總監的莫惠芬協助客戶理財，早前亦曾出書傳授買磚頭秘訣，但自前年開始散貨離場，現時僅剩3個住宅物業。
莫惠芬向來出手快而準，但現時樓市風高浪急，她決定轉攻為守，儲足子彈等待「黑天鵝」出現，再入場撈底。
「買樓投資的是未來，而不是現在。」她舉例，當年憧憬「自由行」和西港島線概念注入西環，會令西環一帶變天。於是，2011年在西環以1200 萬元低價買下一個商舖，2012年10 月已暴升至2000萬元，持貨僅一年的莫惠芬便決定出貨。舖位今日仍未租出，買家變相接火棒。

她表示，早期愈買愈多是看好升值潛力。然而，現時樓價已欠上升動力，下行風險卻非常大。她預計，無論住宅抑或商舖價格只會持平，故此
她已經「把手上劣貨散出」。

落足心機裝修　買賣不帶感情

莫惠芬笑稱，投資物業不能帶有感情。「每一層物業我都花了很多心機去裝修，但決定賣出時，絲毫不會猶豫。當年買樓時，如果覺得價錢合適，我甚至只看平面圖就作決定。」

莫惠芬第二個秘訣是要看大勢。「2009年首次置業前，我一直有心置業，看了很多樓，但認為時機未到。直至金融海嘯，我認為時機已到，才決定出擊。」她奉勸年輕人應先儲蓄，然後伺機而動。

去年她曾預測細價樓會升，但她認為今年細價樓已經見頂。她強調分析是基於人口、落成量數據和銀行審批貸款的壓力測試。

她承認，「買樓可以借助槓桿，大部分人可靠買磚頭致富，只有小部分人買股票可賺大錢，但現時不是買磚頭置富的良機」。